土地有効利用 〜不動産投資としての魅力〜
資産運用において「資産三分法」というものがあります。 これは資産を預貯金・株式・不動産の三つに分けて運用するものです。 預貯金・国債等は元本が保証されるローリスク・ローリターンの代表例です。 又、株式投資は景気変動に左右されやすく、配当はありますが、売却時の値上がり益（キャピタルゲイン）が中心のハイリスク・ハイリターンの代表例です。 そこで、このところの超低金利、公的年金問題、雇用不安等の社会背景から、土地市場は、収益性や利便性が重視され「利用価値に応じて価格形成がなされる」という市場メカニズムが適正に発揮される市場へと構造的な変化が進展しつつあり、 不動産投資における資金調達の多様化や不動産証券化市場の拡大など、賃料という安定収益（インカムゲイン）が期待できるミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資の機運が高まってきております。今回は土地有効利用について不動産投資の魅力についてまとめてみました。 の有効利用としては「売却」「現状維持」「土地活用」の三つに分類できます。
安定した家賃収入
会社勤めなど、毎月決まった給与を頂くことが生活を安定させる上で重要な事でありますが、賃貸物件を建設すると、 給与と同様に賃料という安定的な収入が確保でき、万が一の時の家族の暮らしを守ってくれます。
ローン完済時に資産が残る
不動産には自分の力を必要とせず、お金が増えていく仕組みを提供してくれる可能性があります。 勝手にお金を稼いでくれる不動産はローン返済を賃料から支払い、また、返済後は新たに資産を増やしたことになります。 また、ローン返済後の選択枠が広がります。
(1) 売却して現金収入を得る
(2) そのまま賃貸を継続する
(3) 再度建築する
(4) 自己利用する
自己資金をほとんど使わず投資ができる
借金には良い借金（投資のための借金）と悪い借金（資金繰りのための借金）があります。 良い借金は「借入れ金利（コスト）＜投資利回り（リターン）」となる時のレバレッジとしての借金です。
例1） 1,000万円を全額自己資金で運用し、年間100万円の利益を得た場合
100万円／1,000万円✕100%=10%
・自己資金1,000万円に対する投資利回りは年10%になります
例2 1,000万円を
自己資金100万円、借入金900万円
（金利3%）で運用し、年間100万円の利益を得た場合
100万円-27万円/100万円✕100%=73%
・自己資金100万円に対する投資利回りは年73%になります
節税対策になる
(1) 損益通算
税務上赤字となる場合、事業所得、給与所得などと損益通算でき、所得税・住民税の節税効果を得ることも可能
(2) 相続時の不動産評価額の減額
相続時に現金や預貯金はそのまま評価されますが、不動産の場合、土地は路線価、 建物は固定資産税評価額で相続税評価されますので課税額を抑えることができます。
リスクを予想し、備え、担保する
不動産投資には、リスクがあります。中長期的な観点から、リスクを想定しなければなりません。
(1) 投資利回りの検討（家賃の下落）
(2) 空室・入居率
(3) ローン金利上昇
(4) 不動産価値の下落
(5) 天災（地震・火災等）
(6) 維持コスト（管理・修繕）
(7) 換金性
信頼できるパートナーとして
不動産は、投資利回りはどうなのか？入居者、テナントの需要の見通しはどうなのか？といった将来的な動向を見極め、経済環境、不動産市況、税制、法制、周辺環境などを調査し、 不動産賃貸管理を含めた総合的な情報、ノウハウが重要になります。 良質な情報とコンサルティング能力のある会社を上手に利用することにより、将来に対するさまざまな不安やリスクに備えることができます。 地主様の良きパートナーとして弊社は価値ある情報を提供していきたいと考えております。 今後ともご期待下さい。
最後に
資産は必ずしもお金とは限りません。 多くの人は資産を持っています。夢、家族、仲間、自分のスキルなど自分が時間と情熱、愛情をかけて育てたものは資産です。 しかし、多くの人はそれを自分の資産とは思っていません。 そのためにせっかくの資産を有効活用できていないこともあるかもしれませんね。
